Una serie de análisis desarrollados por la Fundación Promotora de Vivienda (FUPROVI) han demostrado que la problemática que enfrentan las familias de clase media es que el mercado no ofrece desarrollos habitacionales para este sector.
Así lo confirmó la directora ejecutiva de FUPROVI, Eloísa Ulibarri, quien indicó que tienen un detalle de las necesidades vivienda de los distintos estratos sociales, donde se descubre que las condiciones de crédito que da la banca son positivas, sobre todo para aquellos que se ubican del 4 estrato en adelante (los estratos económicos están determinados por la cantidad de salarios mínimos que reciben, el cual ronda los ¢192.000).
“En el país hay 370.000 familias que no tienen casa propia, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos, de los cuales 70.000 están por encima de los cuatro salarios, es decir están ubicados en el rango de clase media. Esto implica que hay una gran demanda y potenciales consumidores; sin embargo, no hay proyectos habitacionales”, indicó la directora de FUPROVI.
Según explicó Ulibarri, el interés de los desarrolladores está enfocado en crear soluciones para la gente de ingresos bajos, es decir, interés social, así como para los sectores de mayores ingresos. En la clase media hay demanda, pero no hay opciones.
“Para personas que reciben ingresos desde ¢780 mil hasta ¢2 millones pueden acceder a créditos que van desde los ¢26 millones a los ¢52 millones y la banca les presta entre el 80% y 90% del avalúo.
OPCIONES PARA CLASE MEDIA
Luego de que se aprobara una ley impulsada por el Movimiento Libertario, que amplía la cobertura de los bonos de vivienda hasta el sexto estrato económico –antes cubría del 1 al 4- los sectores medios pueden beneficiarse con un subsidio por parte del Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI).
Claro está, ese subsidio será inversamente proporcional al ingreso de la familia, la cual también deberá buscar un financiamiento para completar el costo de su vivienda.
El subsidio que otorgaría la institución, denominado como bono diferido, servirá para que las familias que soliciten un crédito de vivienda ante una entidad financiera, obtengan un apoyo económico durante los primeros años del pago de su deuda, es decir, el BANHVI pagará una parte de la cuota mensual al banco.
No obstante, el gerente del BANHVI, Manuel Párraga, afirmó que la gente que se ubica en el estrato de clase media (estrato 3 y 4 y ahora el 5 y 6), por lo general, no toca las puertas de la entidad para solicitar bonos, pues existe una serie de compromisos a los que les obliga la ley, como que no pueden vender o alquilar sus casa, por un período de diez años.
Dada la poca demanda histórica del sector medio a las opciones que brinda la entidad, Párraga indicó que la esperanza está concentrada en que los desarrolladores comiencen a emitir proyectos de vivienda orientados a este sector.
“La ley nos permite exonerar de impuestos de inscripción y de traspaso a las viviendas por debajo de los 52.5 millones de colones, así como del 50% de cualquier honorario profesional, como abogados o ingenieros. Esto reduciría mucho el costo de las casas para la clase media”, manifestó Párraga.
En este sentido, Mónica Castillo, directora de Investigación y Desarrollo Técnico de la Cámara de la Construcción explicó que no es un problema de falta de interés, por parte de los desarrolladores, sino que en la actualidad las condiciones no se prestan para apoyar al sector.
“Para nosotros no es factible hacer viviendas con costos atractivos, dado el exceso de tramitología, falta de infraestructura de entidades públicas y normativas muy estrictas, que no se adaptan a nuestra realidad. Pero estamos en conversaciones con el gobierno para disminuir los costos”, añadió Castillo.
De acuerdo con la funcionaria de la Cámara, los desarrolladores se ven obligados a construir alcantarillados, acueductos, puentes, parques y muchos otros que elevan el costo de los proyectos.
En cuanto al acceso a crédito, argumentó que aunque han mejorado las condiciones en el último año, las primas para clase media son muy elevadas y muchas personas no pueden hacerle frente.
Por otra parte, la ministra de Vivienda, Irene Campos explicó que recientemente presentaron ante la Asamblea Legislativa un proyecto que busca incentivar la construcción para este sector.
“Incluye la autorización a municipalidades para que viviendas nuevas de hasta 75 millones de colones, construidas en los 48 meses siguientes a su aprobación, estén exoneradas del cobro de impuesto de bienes inmuebles. Se mantiene el pago de impuesto por lote para no afectar las finanzas de los gobiernos locales”, explicó la jerarca.
REGLAMENTO EN CAMINO
Antes los cambios establecidos por la nueva legislación, la entidad está en la fase final de revisión del reglamento para que esta entre a funcionar, de manera que se pueda garantizar las condiciones adecuadas de los solicitantes.
En este sentido, la institución busca controlar el plazo mínimo de subsidio de créditos en que se otorgue el bono diferido, pues “si lo dejamos abierto, alguna entidad podría cobrarse el 100% de la cuota en el primer año, lo que afectaría a la familia, porque al momento de acabarse el bono el deudor podría no ser capaz de asumir la deuda”.
“Estamos cuidando que no se conviertan en carteras morosas, por lo que hemos definido que el plazo mínimo sería de cinco años, de esta forma el subsidio no sería tan grande como para que en el futuro la familia no pueda asumir su pago”, detalló el gerente.
Además, durante el 60% del plazo en que la entidad autorizada brinde el financiamiento, la tasa deberá ser fija y el BANHVI permitirá que los bonos diferidos no sobrepasen el 10% de la cartera, de forma que las instituciones puedan enfrentar cualquier situación adversa sin subir las tasas.
Hasta el momento están a la espera que la Junta Directiva del banco ratifique y publique oficialmente los parámetros de este reglamento.
Por su parte, el diputado del Partido Acción Ciudadana (PAC), Víctor Hernández, explicó a UNIVERSIDAD que esta iniciativa no es suficiente para cubrir a este sector y que ha presentado una propuesta en la corriente legislativa para impulsar el acceso de vivienda a la clase media.
“Hemos visto como una buena porción de la clase media no tiene acceso al bono porque recibe ingresos, pero tampoco puede optar por créditos, pues los intereses y cuotas mensuales son muy altas, al igual que el valor de las construcciones. Las personas deben aportar cerca de un 15% del costo de la vivienda y eso se vuelve inmanejable”, comentó Hernández.
Ante esto, aseguró el diputado, llevaron a cabo la redacción del proyecto que le permitirá a este estrato social optar por vivienda propia, del cual están concluyendo la etapa de observaciones por parte de mutuales, bancos, cámaras y colegios profesionales, con la idea de que tomen fondos del Encaje Mínimo Legal para dar esos recursos frescos a la clase media.
Esto permitirá que las entidades bancarias presten el 100% del valor de la casa, para asegurarse de no tener se desarrolla un seguro con el Instituto Nacional de Seguros, de manera que se garantiza la recuperación del capital, en caso de que suceda algún imprevisto.
“El proyecto elimina el clientelismo político, ya que en la actualidad las entidades cuentan con listas enormes de diputados y líderes políticos que piden los bonos, eso es lo que está matando al sistema financiero de vivienda. Con esta propuesta cada ciudadano podrán optar por su bono o préstamo sin necesitar la incidencia partidaria”, dijo el legislador.
También se busca crear un seguro de riesgo, que le permite a la entidad que financia un crédito seguir cobrando las cuotas, hasta por un año consecutivo, aunque la persona se quede sin trabajo.
